Cambio di destinazione d'uso:
quando è consentito e quale pratica è necessaria
La destinazione urbanistica è la destinazione che l’ordinamento urbanistico riconosce all’immobile relativamente alle sue caratteristiche strutturali ed architettoniche. Essa è differente dalla categoria catastale, la cui funzione è invece la stima del valore ai fini fiscali. Pertanto l’impiego di fatto di un immobile con categoria catastale diversa dal suo uso effettivo non implica una violazione di carattere urbanistico, ma può rilevare ai fini dell’autorizzazione a svolgere o meno l’attività in locali con destinazione d’uso con essa incompatibile sulla base dei requisiti stabiliti dalle norme di settore.
Quando il cambio di destinazione d’uso è rilevante?
È cambio destinazione d'uso urbanisticamente rilevante ogni forma di utilizzo dell’immobile diversa da quella originaria, con o senza opere, che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, come sopra indicate. Se si resta all'interno della stessa categoria, non è un mutamento di tipo rilevante.
Vista questa definizione, ne consegue che il mutamento della destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale risulta urbanisticamente non rilevante, ed è pertanto sempre consentito, salva diversa previsione da parte delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.
Titolo abilitativo per realizzare il cambio della destinazione d'uso
Il cambio della destinazione d’uso di un immobile - sia esso urbanisticamente rilevante o meno - può essere realizzato con o senza l’esecuzione di interventi edilizi.
Anche nel caso di un cambio della destinazione d’uso urbanisticamente non rilevante però, le eventuali opere da realizzarsi sono comunque soggette al titolo abilitativo edilizio previsto.
Ad esempio, il cambio di destinazione d’uso attraverso la realizzazione di opere edilizie, configura un intervento di ristrutturazione edilizia secondo la definizione fornita dall’art. 3, comma 1, lettera d), D.P.R. 380/2001 (Testo unico dell’edilizia). L’intervento è quindi assoggettato al previo rilascio del Permesso di Costruire, o alla presentazione di una Segnalazione Certificata di Inizio Attività sostitutiva del Permesso di Costruire, con pagamento del contributo di costruzione dovuto per la diversa destinazione.
Qualora il cambio di destinazione d’uso non comporti alcuna modifica strutturale dell’immobile, si parla di mutamento funzionale o mutamento funzionale della destinazione d’uso. In questo caso, è sufficiente presentare la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
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