Quando si sta valutando l’acquisto di un capannone, un ufficio o un negozio, è bene ricordare che la tassazione sulla compravendita degli immobili strumentali è ben diversa dal settore abitativo.
E’ buona norma porsi alcune domande, ad esempio:
- Quali sono le imposte da pagare per la cessione/acquisto di immobili strumentali?
- A quanto ammonta l’imposta di registro se la vendita è effettuata da un privato?
- Quando la cessione è esente IVA o imponibile per obbligo o opzione?
Ecco alcune utili informazioni per capire la tassazione
indiretta nella cessione di fabbricati strumentali.
Il mercato immobiliare dell’impresa è caratterizzato da diverse
tipologie di operazioni di compravendita, che possono essere
soggette, a seconda dei casi, al regime di esenzione o
di imponibilità IVA, in base alla tipologia di fabbricato oggetto
di vendita e dalla possibile opzione per l’imponibilità IVA esercitata
dal venditore.
La cessione di fabbricati strumentali è disciplinata,
ai fini delle imposte indirette, dall’articolo 10, primo comma, nn. 8), 8-bis)
e 8-ter), del DPR n 633/72, norma che prevede la possibilità di applicazione
dell’IVA. Questa possibilità evita al venditore l’indetraibilità
dell’imposta sugli acquisti che discende dal regime di esenzione (pro-rata IVA).
Ma quali sono gli immobili strumentali?
Sono considerati fabbricati strumentali per natura gli
immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, A/10.
Volendo semplificare, si tratta di tutti quei fabbricati
a destinazione non abitativa utilizzati dalle imprese nella loro attività.
A seconda che il cedente sia un soggetto privato o un
soggetto passivo IVA (un’azienda, ad esempio), la cessione sarà soggetta a imposta
di registro o ad IVA.
In quest’ultimo caso, l’articolo 10, comma 1,
lettera n 8-ter, del DPR n 633/72 prevede che
la cessione di immobili strumentali sia, in via generale, in
regime di esenzione IVA, salvo i casi nei quali l’operazione è soggetta
ad IVA in via obbligatoria. Rimane in ogni caso la possibilità, per
l’impresa cedente, di optare comunque per l’applicazione
dell’IVA.
Cessioni di fabbricati strumentali con iva obbligatoria
Sono obbligatoriamente soggette ad IVA le cessioni di
immobili strumentali effettuate da imprese costruttrici o
che vi hanno effettuato interventi di recupero (restauro, risanamento
conservativo, ristrutturazione edilizia ed urbanistica) entro 5 anni
dall’ultimazione dei lavori.
In questo specifico caso, l’operazione è imponibile IVA per
obbligo normativo con IVA esposta in fattura (non è applicabile il reverse
charge).
Cessione di fabbricati strumentali con IVA su opzione
Escluso il precedente caso, la regola generale prevede la
cessione di immobili strumentali in esenzione IVA. Per evitarne le
conseguenze (applicazione del “pro-rata“,
agli acquisti degli ultimi 10 anni), è possibile optare per l’imponibilità IVA,
richiedendola al momento della stipulazione del rogito
notarile. L’applicazione avviene con il meccanismo del “reverse
charge“, in caso l’acquirente sia un soggetto passivo IVA, mentre
deve essere esposta in fattura in caso l’acquirente sia un privato.
In tutti i casi di imponibilità ad IVA, in via
obbligatoria o su opzione, si applica, in via generale, l’aliquota ordinaria
del 22%, tranne che nei seguenti casi:
- Cessioni
di porzioni di fabbricati a prevalente destinazione abitativa (es.
uffici e negozi) effettuate dall’impresa costruttrice;
- Cessioni
di fabbricati o porzioni, effettuate dalle imprese che hanno eseguito
sugli stessi interventi di restauro, risanamento conservativo e
ristrutturazione edilizia o urbanistica. Per tali cessioni si applicano,
oltre all’Iva (al 22% o al 10%) anche l’imposta di Registro in
misura fissa pari a € 200, l’imposta Ipotecaria pari al 3%, e
l’imposta Catastale pari all’1%.
Cessione di fabbricati strumentali esente IVA
In tutti i casi in cui la cessione dell’immobile è
effettuata da impresa diversa da quella costruttrice o ristrutturatrice (nei 5
anni successivi alla conclusione dei lavori), tale cessione è esente IVA.
Le fattispecie di esenzione IVA possono essere:
- Cessioni
effettuate da imprese costruttrici o che vi hanno effettuato interventi di
recupero (restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia ed
urbanistica) oltre i 5 anni dall’ultimazione dei lavori, per le quali non
è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità;
- Cessioni
effettuate da qualsiasi impresa (anche non costruttrice/ristrutturatrice)
per le quali non è stata esercitata l’opzione per l’imponibilità. In tali
fattispecie, il trasferimento dell’immobile strumentale è esente da Iva e
soggetto all’imposta di Registro in misura fissa di € 200,
all’imposta Ipotecaria del 3% e all’imposta Catastale dell’1%.
Cessioni di fabbricati strumentali da parte di privati
Nel caso in cui la cessione venga effettuata da un soggetto
privato (non titolare di partita IVA),
vengono applicate:
- Imposta
di registro nella misura del 9% calcolata sull’importo
della transazione
- Imposte ipotecarie e catastali in
misura fissa, per € 50,00 ciascuna.
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